top of page

סוגי מיסים והסברים

מס רכוש, ארנונה עירונית, וההיטלים כגון היטל השבחה, חלים על הנכס שלגביו מבוצעת עסקת מכר

המקרקעין. מס שבח, מס מכירה, מס רכישה ומע"מ חלים על העסקה למכר הזכויות במקרקעין.

סיווג נוסף הוא לפי החלת התשלום על המוכר מצד אחד, או על הקונה, מצד שני.

התשלומים החלים על הנכס: התשלומים עד למועד העסקה חלים עקרונית על המוכר, והתשלומים לאחר מכן

חלים על הקונה.

תשלומים החלים בשל העסקה: מס שבח, מס מכירה ומע"מ חלים על המוכר ומס רכישה מוטל על הקונה.

החלוקה הזו היא בהתאם להוראות החוקים ומבוססת על עיקרון כללי ולא מדייק.

ניתן גם להסכים במסגרת הסכם המכר על חלוקה אחרת: כשמדובר, למשל, על חלוקת החיובים החלים על נכס

מסוים לפני העסקה ואחריה, צריך לדייק במועד הרלוונטי במסגרת העסקה.

מועד זה יכול להיות בעת חתימת החוזה, בעת מסירת ההחזקה בנכס או במועד העברת הזכויות והרישום

בנכס על שם הקונה.


1. מס שבח מס החל על המוכר במכר זכויות במקרקעין. זהו מס על הרווח שבין שווי הרכישה ושווי -

המכירה, בהפחתת ניכויים שונים. בעסקאות מסוימות יש פטור ממס השבח מלא או חלקי, -

ובעסקאות מסוימות תשלום מס השבח נדחה. הפטור הידוע ביותר בציבור הוא הפטור בעת מכר

דירת מגורים. יש לבדוק את הזכאות לפטור במכר של דירת מגורים מזכה, תוך התייעצות עם עו"ד

לפני ביצוע העסקה. לביטוי השגור בציבור דירת יחיד, אין שום משמעות.


2. מס מכירה מס החל על המוכר במכר זכויות במקרקעין, ומוטל על שווי המכירה לפי אחוזים. מדובר, -

למעשה, במס מחזור. בעסקאות מסוימות קיימים שיעורי מס מיוחדים ו/או פטור בתנאים מסוימים.

מכירה של דירת מגורים מזכה פטורה ממס המכירה.


3. מס רכישה מס החל על הקונה במכר זכויות במקרקעין, ומוטל על שווי הרכישה, לפי אחוזים. -

כלומר מדובר במס מחזור. גם כאן, בעסקאות מסוימות קיים פטור מלא או חלקי ממס. לגבי דירת -

מגורים, יש מדרגות מיוחדות למס רכישה.


4. חוק מס רכוש חוק ששמו המלא הוא חוק מס רכוש וקרן פיצויים ומכוחו שולמו פיצויים באירועי -

איבה או מלחמה כדוגמת הנזקים לבניינים במלחמת המפרץ. החוק לא בוטל, אך כיום שיעור מס

הרכוש הוא אפס.

לנושא זה יש משמעות לגבי נכסים שעליהם הוטל בעבר חוב במס רכוש, או שקיים עדיין לגביהם חוב

במס רכוש, המתייחס לחיובים מהעבר. תשלומי מס רכוש הם הוצאה מוכרת בניכוי, בחישוב מס

השבח.


5. היטל השבחה היטל על בעל הזכות במקרקעין המתייחס לעליה בשווי המקרקעין בשל תכנית. -

מקור החיוב הוא בחוק תכנון והבניה. יש הבדל בין המועד שבין נוצר החיוב לבין המועד שבו יש לשלם

את ההיטל, כאשר האחרון משולם בעת מימוש זכויות. אחד המקרים של מימוש זכויות הוא מכר

הזכויות: בשעת המכירה, יתכן שיתברר כי יש חיוב בהיטל השבחה. ישנה חשיבות מרובה לניסוח

הסעיף העוסק בהיטל השבחה בעיסקת מכר הזכויות במקרקעין, וזאת בהתייחס להטלת החיוב על פי

החוזה על המוכר או על הקונה.


6. ארנונה סכום שבו מחייב הנכס בתשלום לרשות המקומית שבו הוא נמצא. התשלום אינו קשור

לעסקת מכר הזכויות במקרקעין, אולם צריך להגדיר במסגרתה מאיזה מועד עובר החיוב בתשלומי

הארנונה לקונה. המועד המקובל לכך אינו חתימת החוזה, אלא במועד מסירת ההחזקה בנכס לקונה.


7. היטל ביוב,היטל כבישים, היטל מדרכות תשלומים על פי חוקים ספציפיים המתייחסים להתקנתן,

ולעיתים אף לשיפוצם של מערכות עירוניות אלו.

נושא זה חשוב במיוחד בעסקאות בקרקע או בנכסים שבהם הפיתוח לא הושלם, או שישנם חובות

לגביי היטלים אלו.


8. מס ערך מוסף מדובר במס על מחזור המכירה. כאשר מדובר במכר דירה מקבלן לרוכש דירה,

המחיר שמשלם הקונה כולל למעשה גם מע"מ, והקבלן, שנחשב עוסק לצורך חוק מס ערך מוסף,

מגלם את חבות המע"מ במחיר שמשלם הקונה. גם לגבי מס ערך מוסף, ישנם מקרים מסוימים שבהם

העסקה פטורה. למשל, מכר דירה מאדם פרטי לאדם פרטי פטור.

לסיום נזכיר כי בעסקאות של מכר זכויות חכירה לגבי נכסים המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל,

יש חיובים כלפי המינהל: דמי חכירה מהוונים, דמי הסכמה, דמי היתר ודמי פיצול


Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
יצירת קשר דרך וואטסאפ
bottom of page